Esta guía fue realizada por el compañero Paco Hernández.
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“De estudiante a estudiante se forman buenos litigantes”
¿Qué es el contrato de arrendamiento?
Es un contrato mediante el cual las partes contratantes se obligan recíprocamente, una a conceder el uso o goce temporal de una cosa, y la otra pagar por ese uso o goce un precio cierto.
¿Cuál es el término mínimo para celebrar un contrato de arrendamiento?
| Inmuebles destinados a casa habitación: | Mínimo 1 año. |
| Inmuebles destinados al comercio o industria: | No podrá exceder de 20 años. |
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¿En que puede consistir la renta o el precio del arrendamiento?
La renta o precio del arrendamiento puede consistir en una suma de dinero o en cualquier otra cosa equivalente siempre debe ser cierta y determinada.
¿Qué bienes pueden ser objeto del arrendamiento?
Todos los muebles e inmuebles que pueden usarse sin consumirse; excepto aquellos que la ley prohíbe arrendar y los derechos estrictamente personales.
¿Quiénes tienen prohibido arrendar?
1.- No pueden arrendar el copropietario de cosa indivisa sin consentimiento de los otros copropietarios.
2.- Los magistrados,, jueces y a cualesquiera otros empleados públicos, no pueden tomar en arrendamiento, por si o por interpósita persona, los bienes que deban arrendarse en los negocios que intervengan.
3.- Los encargados de los establecimientos públicos y a los funcionarios y empleados públicos, tomar en arrendamiento los bienes que con los expresados caracteres administren.
¿Cuál es la formalidad del contrato de arrendamiento?
Debe otorgarse por escrito, la falta de esta formalidad se imputara al arrendador.
¿La muerte de alguna de las partes rescinde el contrato?
No, salvo convenio en contrario.
¿Al transmitirse la propiedad del inmueble arrendado que consecuencias existen?
(De particular a particular)
Si la transmisión es durante la vigencia del contrato;
(Por causa de expropiación)
¿Cuáles son las obligaciones del arrendador?
I.- Entregar al arrendatario la finca arrendada con todas sus pertenencias y en estado de servir para el uso convenido, así como en condiciones de salubridad e higiene.
II.- A conservar la cosa en buen estado, salvo el deterioro normal del uso que sufra el inmueble durante el arrendamiento, haciendo para ello todas las reparaciones necesarias; así como, las obras de mantenimiento para la conservación, funcionalidad y seguridad del inmueble.
III.- A no estorbar, ni embarazar de manera alguna el uso de la cosa arrendada, a no ser por causas de reparaciones urgentes e indispensables.
IV. A garantizar el uso o goce pacífico de la cosa por todo el tiempo del contrato.
V.- Responder de los daños y perjuicios que sufra el arrendatario por los defectos o vicios ocultos de la cosa anterior al arrendamiento.
VI.-No puede mudar la forma de la cosa arrendada, ni intervenir en el uso legítimo de ella.
¿Cuándo se hará la entrega de la cosa?
Se hará en el tiempo convenido y si no hubiere convenio, luego que el arrendador fuera requerido por el arrendatario.
¿Cuándo corresponde al arrendador pagar las mejoras hechas por el arrendatario?
1.- Si en el contrato, o posteriormente, por escrito, lo autorizo para hacerlas se obligó a pagarlas.
2.- Cuando se trata de mejoras útiles o urgentes por causa de fuerza mayor, o si por esta causa y por culpa de arrendador, se rescindiera el contrato.
3.- Cuando el contrato fuere por tiempo indeterminado, si el arrendador autorizó al arrendatario para que hiciera mejoras y antes de que transcurra el tiempo necesario para que el arrendatario quede compensado con el uso de las mejoras de los gastos que hizo, da el arrendador por concluido el arrendamiento.
¿Cuáles son las obligaciones del arrendatario?
1.- Poner en conocimiento del arrendador a la brevedad posible, la necesidad de reparaciones, bajo pena de pagar los daños y perjuicios que su omisión cause.
2.- Poner en conocimiento del propietario, toda usurpación o novedad dañosa que otro haya hecho o abiertamente prepare en la cosa arrendada, si non avisa tendrá que pagar los daños y perjuicios que cause su omisión.
3.- Satisfacer la renta en forma y tiempo convenidos.
4.- A responder de los perjuicios que la cosa arrendada sufra por culpa o negligencia de sus familiares, sirvientes o subarrendatarios.
II. A responder de los perjuicios que la cosa arrendada sufra por su culpa o negligencia, la de
sus familiares, sirvientes o subarrendatarios.
5.- No variar la forma de la cosa arrendada sin permiso del arrendatario.
6.- Hacer las reparaciones de aquellos deteriores de poca importancia, que son realizados por las personas que habitan el edificio.
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¿Desde qué momento el arrendatario está obligado a pagar la renta?
Está obligado a pagar la renta desde el día en que reciba la cosa arrendada, aun cuando el contrato se hubiese celebrado con anterioridad. También está obligado a pagar la renta que se venza hasta el día que entregue la cosa arrendada.
¿En qué lugar se deberá pagar la renta?
Se deberá pagar en el lugar convenido, y a falta de convenio, en la casa, habitación o despacho del arrendatario.
¿Cuál es la duración mínima del contrato de arrendamiento de fincas urbanas destinadas a la habitación?
Un año forzoso para arrendador y arrendatario que será prorrogable a voluntad del arrendatario, hasta por un año más siempre y cuando se encuentre al corriente en el pago de las rentas.
LAS RENTA.
¿Qué tiene que contener el contrato de arrendamiento de fincas urbanas destinadas a la habitación?
Tiene que ser por escrito. 1.- Nombres del arrendador y del arrendatario. 2.- La ubicación del inmueble. 3.- Descripción detallada del inmueble, objeto del contrato y de las instalaciones y accesorios con que cuenta para el uso y goce del mismo, así como el estado que guardan. 4.- El monto y lugar de pago de la renta. 5.- La garantía en su caso. 6.- La mención expresa del destino habitacional del inmueble arrendado. 7.- El terminó del contrato. 8.- Las obligaciones que las partes contraigan adicionales a las de ley. 9.- El monto del depósito o en su caso los datos del fiador en garantía. 10.- El carácter y las facultades con que el arrendador celebra el contrato incluyendo todos los datos del instrumento con que acredite su personalidad.
¿Por la muerte del arrendador o arrendatario finaliza el contrato?
No, solo termina por los motivos establecidos en las leyes.
DERECHO DE PREFERENCIA DEL ARRENDATARIO.
2448-J. - En caso de que el propietario del inmueble arrendado decida enajenarlo, el o los arrendatarios siempre que estén al corriente en el pago de sus rentas tendrán derecho a ser preferidos a cualquier tercero en los siguientes términos:
I. En todos los casos el propietario deberá dar aviso de manera fehaciente al arrendatario de su voluntad de vender el inmueble, precisando el precio, términos, condiciones y modalidades de la compraventa;
II. El o los arrendatarios dispondrán de treinta días para dar aviso por escrito al arrendador, de su voluntad de ejercitar el derecho de preferencia que se consigna en este artículo, en los términos y condiciones de la oferta, exhibiendo para ello las cantidades exigibles al momento de la
aceptación de la oferta, conforme a las condiciones señaladas en ésta.
III. En caso de que el arrendador, dentro del término de treinta días a que se refiere la fracción anterior, cambie cualquiera de los términos de la oferta inicial, estará obligado a dar un nuevo aviso por escrito al arrendatario, quien a partir de ese momento dispondrá de un nuevo plazo de
treinta días. Si el cambio se refiere al precio, el arrendador solo estará obligado a dar este nuevo aviso cuando el incremento o decremento del mismo sea de más de 10 por ciento.
I
V. Tratándose de bienes sujetos al régimen de propiedad en condominio, se aplicarán las
disposiciones de la ley de la materia; y
V. La compra-venta realizada en contravención de lo dispuesto en este artículo otorgará al arrendatario el derecho de demandar daños y perjuicios, sin que la indeminización por dichos conceptos pueda ser menor a un 50% de las rentas pagadas por el arrendatario en los últimos
doce meses. La acción antes mencionada prescribirá sesenta días después de que tenga conocimiento el arrendatario de la realización de la compraventa respectiva.
V. La compra-venta realizada en contravención de lo dispuesto en este artículo otorgara al arrendatario el derecho a la acción de retracto y por otro lado a reclamar daños y perjuicios, sin que la indemnización por dichos conceptos pueda ser menor a un 50% de las rentas pagadas por el arrendatario en los últimos 12 meses; así como a la acción de nulidad. Las acciones mencionadas prescribirán sesenta días después de que tenga conocimiento el arrendatario de la realización de la compra -venta respectiva;
VI. En caso de que el arrendatario no cumpla con las condiciones establecidas en las fracciones II o III de este artículo, precluirá su derecho; y
VII. Los notarios en términos de las disposiciones legales aplicables incurrirán en responsabilidad cuando formalicen compra-ventas contrarias a este precepto, si tienen conocimiento de tal situación. En caso de que el arrendatario no cumpla con las condiciones establecidas en las fracciones II o III de este artículo, precluirá su derecho.
¿Cuáles son las reglas del arrendamiento de las fincas rusticas?
1.-La renta debe pagarse en los plazos convenidos y a falta de convenio, por semestres vencidos.
2.- Arrendatario no tendrá derecho a la rebaja de la renta por esterilidad de la tierra arrendada o por perdida de los frutos proveniente de casos fortuitos ordinarios, pero si en caso de pérdida de más de la mitad de los frutos provenientes de casos fortuitos extraordinarios (el incendio, guerra, peste, inundación insólita, langosta, terremoto u otro acontecimiento igualmente desacostumbrado y que los contratantes no hayan podido razonablemente prever) el arrendamiento se rebajara proporcionalmente al monto de las pérdidas sufridas..
No son renunciables las disposiciones de este artículo.
¿En el caso de bienes muebles, qué regla se aplica en caso de que no se fijara término en dicho contrato ni se hubiere expresado él uso a que la cosa se destina?
Arrendatario: Sera libre de devolverla cuando quiera.
Arrendador: No podrá pedirla sino después de 5 días de celebrado el contrato.
¿Qué pasa si las partes fijaron termino fijo?
La renta se pagará al vencerse, salvo plazo en contrario.
Cosa se arrendo por años, meses, semanas o días:
La renta se pagará al vencimiento de cada uno de esos términos, salvo convenio en contrario.
¿Cuáles son las obligaciones accesorias del arrendatario de bienes muebles?
Hacer las pequeñas reparaciones que exija el uso de la cosa dada en arrendamiento. En el caso de animales alquilados, los frutos pertenecen al dueño, salvo pacto en contrario.
¿Cómo terminan los arrendamientos que se hayan celebrado por tiempo expresamente determinado?
1.- Concluirán a voluntad de cualquiera de las partes contratantes, previo aviso por escrito dado a la otra parte, de manera fehaciente con 30 días hábiles de anticipación, si el predio es urbano, y un año si es rustico, de comercio o de industria.
2.- Dado el aviso a que se refiere el artículo anterior, el arrendatario del predio urbano, de comercio o de industria, está obligado a poner cedulas y mostrar el interior del inmueble a los pretendan verlo.
¿Qué es el subarriendo?
Es cuando el arrendatario con permiso del arrendador da en arrendamiento el mismo bien que está utilizando.
¿Cuáles son las formas de terminar el arrendamiento?
1.- Por haberse cumplido el plazo fijado en el contrato o por ley
2.- Por estar satisfecho el objeto para el que fue arrendada.
3.- Por rescilación
4.-Por nulidad
5.- Por confusión
6.- Por pérdida o destrucción total de la cosa arrendada, por caso fortuito o fuerza mayor.
7.- Por expropiación de la cosa arrendada hecha por causa de utilidad pública.
8.- Por evicción de la cosa dada en arrendamiento.
9.- Por venta judicial.
¿Cuándo se presenta la figura de la tacita reconducción?
Cuando después de terminado el plazo por el que se celebró el arrendamiento, el arrendatario continua sin oposición en el uso y goce del bien arrendado, continuando el arrendamiento por tiempo indeterminado, estando obligado el arrendatario a pagar la renta que corresponda por el tiempo que exceda conforme a lo convenido, cualquiera de las partes puede dar por terminado el contrato en el momento que lo descida
¿Cuáles son las causas de rescisión del contrato?
Por parte del arrendador:
I.- Por falta de pago de la renta en los términos previstos en la fracción I del artículo 2425;
II. Por usarse la cosa en contravención a lo dispuesto en la fracción III del artículo 2425;
III. Por el subarriendo de la cosa en contravención a lo dispuesto en el artículo 2480.
IV. Por daños graves a la cosa arrendada imputables al arrendatario;
V. Por variar la forma de la cosa arrendada sin contar con el consentimiento expreso del
arrendador, en los términos del artículo 2441; y
VI. En los demás casos previstos por la Ley.
Por parte del arrendatario:
El arrendatario puede exigir la rescisión del contrato:
I. Por contravenir el arrendador la obligación a que se refiere la fracción II del artículo 2412 de este ordenamiento;
II Por la pérdida total o parcial de la cosa arrendada en los términos de los artículos 2431, 2434 y 2445; y
III. Por la existencia de defectos o vicios ocultos de la cosa, anteriores al arrendamiento y
desconocidos por el arrendatario.
IV.-(2492)En caso de que el arrendador se oponga sin motivo fundado al subarriendo que con derecho pretenda hacer el arrendatario.
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